２０００年から２００５年前半の住宅バブルのように、５年間で評価額が５０％も上がってしまう異常事態では、家は庶民にとっての一生の買い物ではなく、金融機関を巻き込んだギャンブルの対象になった。
こうしてアメリカだけでなく、同時期にイギリス、オーストラリア、スペインでも住宅バブルが発生した。
こうしたバブルを支えるには不動産を買う個人に多くの金を届ける必要がある。
その需要に応えるために銀行や住宅ローン会社は、新たな形の住宅ローンであるティーザー・ローン（ゆとりローン）を開発していった。
例を挙げればきりがないが、要するに、手持ちの金がない人にも家が買えるように細工したローンだ。
だが、この投資の前提になっていたのが「住宅ブームは続き、不動産価格や賃貸料は上昇を続ける」という見通しだけだったことを忘れてはいけない。
そんな中、さらにバブルが続くように、より多くの人が投資に加われるようにと開発されたのが、低所得者向けの“サブプライムローン”だった。
こんな不安定な長期個人向けローンを商品化していったのはアメリカだけだった。
貸し倒れの危険が高いローンであることは貸し手側もよく分かっている。
そこで考え出された手法が、住宅ローンの返済金を担保に、ローンそのものを証券化して投資家向けの商品に組み替えて転売するビジネスだった。
【その手順は、まず何千、何万という住宅ローンを集め、ローンのプール（集合体）を作る。
この時、ポイントとなるのは同じ性質の住宅ローンを集めること。
たとえば、年収８００万円のサラリーマンが組んだ３０００万円の２５年住宅ローンを集めれば、毎年どれくらいの返済（キャッシュフロー）があり、返済をしない人の割合が全体の何％程度か（リスク）を予測できる。
こうしたプールができたところで、それをベースにして投資銀行が証券化する。
つまり貸した金を返してもらえる権利や貸したという証明書を集めた証券化商品として、投資家に販売する。】
長い期間をかけてゆっくり資金を回収しながら利益を得るのではなく、そんなに待ちきれないとばかりに、さっさと権利を証券化して転売してしまう銀行や住宅ローン会社。
こうした担保証券を売ることで、ローンが完済されるまで何十年も待つことなく、新規のローンを組むことが可能になった。
さらに住宅ローンの貸し倒れリスクから逃れることもできる。
一方、証券化は機関投資家やヘッジファンドにとっても都合がよかった。
従来の株式や債券とは異なる金融商品として、投資先を分散したり、より高い利率でのリターンを狙える投資先として受け入れられ、一気に広まっていった。
もしこの証券化がこの段階で止まっていれば、今ほど金融危機は起きなかった可能性が高い。
というのもここまではまだ借り手の顔が見えるので、債務不履行の発生率と貸出金利を逆算することで、すぐに証券の価値が計算できる。
あまりハイリスクな証券には投資家も手を出したがらない。
するとせっかくサブプライムローンを開発したのに、金が回らないということになる。
なにしろ、無職で貯金もないような相手に住宅ローンを貸し出すのだ。
普通に考えて貸し倒れとなる可能性は高く、そんなローンをプールして利率の高い証券化商品にしても、投資家は避けて通るに決まっている。
このままではハイリスクなサブプライム層で作ったものには買い手がつかないので、他のローン（自動車ローン、消費者ローン、中小企業向けローンなど）から作った担保証券と適度に組み合わせていく。
こうして「CDO」と呼ばれる債務担保証券を組成。
リスクや利回り、組み込まれたローンの区分けなどによっていくつもの種類を作り出し、プロである機関投資家やヘッジファンドにとっても、どの商品を選ぶべきかが見えにくいほど複雑な商品に仕上げていった。
そこで強い影響力を発揮したのが、ムーディーズやスタンダード＆プアーズといった格付け機関。（非常に疑わしい）
CDOの問題は中身が見えないことだ。
それは言わば成分表示のないミックスジュースのようなもので、人口甘味料で甘く仕立てられているのか、本物の果物の味なのかは誰にもわからない状態で、格付け機関が「おいしい」というラベルを貼って次々と市場に流していく。
複数のCDOを束ねて作った「合成CDO]というのもある。
こうなると、もはやもとの成り立ちすら分からない。
その結果、今回の金融危機でCDOの損失を被った投資家の中には、そこにサブプライムローンが仕組まれていたことすら知らなかったというケースも多数ある。
サブプライムローン自体がやけくそのギャンブル並に高いレバレッジを効かせた投資である。
証券化した担保証券のリスクは高い。将来の損益がどうなるかは関係なく、売買件数が増えれば手数料収入は増加する。
そのうえ、貸し倒れのリスクも軽減されていく。
「バブルはいつか弾けるが、最後にババさえ引かなければ儲かる。」
そう考えた住宅ローン会社、投資銀行や格付け機関の金融のスペシャリストたちは、さらに複雑に発達したさまざまな証券化商品を作り出し続けた。
そしてそれが隠された毒、あるいは時限爆弾として世界中に広まり、今の金融危機の原因となっている。
すでに今回の金融危機がサブプライムローン問題でないことは、はっきりしている。
根本的な原因は「証券化」によってサブプライムローンという毒を背負い込まされた証券化商品が世界中に流通してしまったことにある。
つまり儲けを第一に動いた資本原理主義者の欲とグローバル化の押し付けが、実体経済を揺るがしているのだ。
「証券化」と「レバレッジ」によって膨張した信用バブルによって、コンピュータの中に存在する取引額は天文学的なものになってしまった。
世界中の中央銀行の中央銀行と言われるBIS（国際決済銀行）によると、世界中のCDOなどの証券化商品を含む金融派生商品の残高は、２００７年１２月の時点で５９６兆ドルだった。
これは世界のGDPである５４兆ドルの１０倍を超える数字だ。
しかも、この額すら信用できるものかどうかはわからない。
当のBISが「すべてを把握していない」と認めている。
